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Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?
Vous êtes propriétaire ou envisagez d’en devenir un ? Nous vous aidons à voir plus clairement afin de guider votre projet immobilier. Comment optimiser vos revenus locatifs ? Quelles sont les dépenses qui nuisent à un taux de rendement maximal ? Jetons un coup d’oeil aux principales lignes de réflexion sur la rentabilité locative, de sorte que tout propriétaire peut faire de son investissement un vrai succès.
Rentabilité locative : principe et définition
Il est très important de fixer des objectifs spécifiques, avant tout projet de location, afin de guider votre projet immobilier. Investir dans un studio parisien ou une grande maison à la campagne : pas le même rendement, pas le même horizon temporaire, pas le même risque,… bref ; pas le même projet.
Surtout, il est nécessaire de distinguer la rentabilité d’un investissement, qui est observée à long terme, et le rendement, qui est calculé sous la forme de trésorerie mensuelle flux.
Tout simplement, nous parlons de rentabilité afin de déterminer si l’investissement aura, à sa fin, apporté une valeur ajoutée à son créateur. Le taux de rendement exprime ainsi ce que l’investisseur espère gagner en achevant son projet.
La mesure de la rentabilité d’un projet immobilier doit aller de pair avec le calcul et la planification des flux de trésorerie mensuels provenant des revenus et des frais de location. Parce que si un investissement est rentable à long terme, il peut nécessiter des efforts de trésorerie réels au quotidien. En règle générale, si les dépenses de gestion sont plus élevées par mois que les loyers perçus pendant trop d’années, l’investissement peut être rentable mais difficile à maintenir.
La formule du taux de rendement brut est qu’on ne peut plus Simple :
AVERTISSEMENT ! Le calcul de la rentabilité brute vous permet d’avoir une première idée de la faisabilité d’un projet mais n’est pas un indicateur fiable sur lequel fonder votre stratégie d’investissement.
Comment pour optimiser vos revenus locatifs ?
Divers moyens sont à l’œuvre pour y parvenir, dont le premier est, bien sûr, de réduire le nombre de logements vacants. Si vous n’avez pas de locataire, vous ne recevez pas de loyer, mais vous devez respecter vos échéances de prêt et autres dépenses fixes. C’est pourquoi nous devons viser à zéro location vacante. Une seule solution dans ce cas, passer par une agence.
Chez Flatlooker, par exemple, le locataire est presque systématiquement trouvé en moins d’une semaine, ce qui représente des économies importantes. En effet, la visite virtuelle à 360° de la propriété et la numérisation des tâches administratives permettent d’économiser en moyenne 20 jours de location au propriétaire, par rapport à une agence de quartier classique.
Deuxièmement, il est crucial d’estimer avec précision le montant du loyer que vous pourrez facturer à vos locataires. C’est particulièrement complexe à Paris, où les prix des logements varient d’une rue à l’autre. Cependant, une erreur d’estimation, de quelques dizaines d’euros, pourrait vous coûter extrêmement cher. Un une surestimation de 50 euros du loyer mensuel sur un projet censé être rentable sur 25 ans représente en fait un manque à gagner de 15 000 euros et peut rapidement aboutir à un taux de rendement nul, voire négatif. Il est donc très important d’estimer votre loyer avec une précision impeccable.
Comment déterminer la rentabilité nette de votre projet immobilier ?
Trop souvent, les investisseurs se concentrent uniquement sur le revenu et négligent l’impact qui peut avoir des dépenses sur la rentabilité de leur projet. Cette confusion entre rentabilité brute et rentabilité nette explique en grande partie pourquoi certains propriétaires croient encore qu’il est plus rentable de louer à airbnb plutôt qu’à long terme.
Ne fais pas la même erreur. Quels sont les principaux postes de dépenses à inclure dans votre calcul ?
- Frais de gestion de location
Si vous ne voulez pas prendre soin de la gestion de votre propriété vous-même, par manque de temps ou par souci de tranquillité, confiez-la à un agence de gestion locative. Leurs honoraires sont très variés, de 6 à 10 % pour les agences de quartier traditionnelles, comparativement à 3 à 5 % pour les agences en ligne. Attention, cependant, que certains taux attractifs cachent parfois beaucoup de surprises désagréables. Évitez autant que de faire ce petit peu les formules « à la carte », mais n’ayez pas peur, au contraire, de faire confiance à une agence de gestion de location numérique. Leurs tarifs ultra-compétitifs s’expliquent en fait par l’introduction de nouvelles technologies rentables. Grâce à ces innovations, Flatlooker s’est imposé comme l’agence de gestion de location en ligne #1 et combine aujourd’hui un taux de gestion de 3,9% avec la meilleure satisfaction client du marché (4,5/5 sur plus de 500 avis Google).
- Remboursement du crédit immobilier
Les taux moyens de crédit immo à ce jour sont de 1,30 % sur 20 ans et de 1,95 % sur 30 ans. Il est particulièrement pertinent d’inclure les délais de remboursement dans la calcul des déclarations mensuelles. Afin de déterminer si vous allez être « en équilibre » chaque mois, ou si vous devrez faire un effort de trésorerie plus ou moins important.
- Frais de location
Il y a toutes sortes, déductibles, attribuables au locataire, réel ou au forfait, etc. Pour le dire simplement, on estime que 70 -80% le montant des charges que vous pouvez facturer à vos locataires à payer. Pour le reste, vous pouvez facilement trouver sur Internet la liste exhaustive des dépenses qui sont déductibles ou non.
- Impôts et taxes
Probablement le point le plus complexe. Ce que vous devez savoir, c’est que le statut par lequel vous déclarez vos revenus fonciers influence grandement vos taux d’imposition, et donc la rentabilité même de votre projet (SCI, LMNP, etc.). Certains types d’investissements vous permettent également de taxer et même de vous retrouver dans une situation de déficit foncier, notamment grâce au pinel.
Si vous veulent simplement estimer la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier, les ingénieurs de l’agence Flatlooker , leader dans la gestion de la location en ligne, ont développé un simulateur de rentabilité locative totalement gratuit et particulièrement fiable.
Simulateur d’investissement locatif ©Flatlooker
Soyez serein et construisez votre projet d’investissement locatif à partir d’estimations fiables et sérieuses. C’est le conseil principal que nous pouvons vous donner.
La loi lemoine assurance emprunteur, qu’est-ce que c’est ?
Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale ou secondaire, il est clair que vous allez devoir souscrire à un prêt immobilier, mais aussi à une assurance emprunteur. Généralement, dans plus de 8 cas sur 10, vous allez opter pour l’assurance groupée qui vous est présentée par votre organisme bancaire. Au fil du temps, il est possible que vous vous rendiez compte que cette assurance pèse lourd sur l’ensemble de votre crédit. Si vous souhaitez résilier votre assurance de prêt immobilier, il est possible de trouver des solutions adéquates. Pour savoir plus précisément comment vous y prendre et les démarches à effectuer, vous êtes au bon endroit.
Résilier plus facilement votre assurance emprunteur
Lorsque vous avez un prêt immobilier en cours, il peut arriver que vous ayez envie de changer votre assurance emprunteur. En effet, vous vous êtes rendu compte qu’elle vous coûte chèr et qu’elle ne correspond pas forcément à vos besoins que ce soit en termes de garanties qu’au niveau de votre situation professionnelle actuelle. Si vous souhaitez résilier votre assurance emprunteur, vous avez tout intérêt à découvrir la loi Lemoine pour changer votre assurance emprunteur sur lesfurets.com. En effet, cette nouvelle loi va clairement révolutionner le secteur des assurances en libéralisant totalement ce secteur. Dans cette logique, vous pourrez décider de résilier votre assurance de prêt immobilier à tout moment sans avoir à attendre la reconduction annuelle comme cela pouvait être le cas auparavant avec la loi Hamon. De plus, en plus de faire de sacrées économies sur cette assurance, vous ne devrez plus fournir un certificat médical lorsque vous ne dépasserez pas 400 000 euros de prêt en couple ou que le remboursement de votre prêt se fera avant 60 ans. Si vous avez contracté l’hépatite C ou vécu un cancer, le droit à l’oubli va passer de 10 à 5 ans.
